Nutzung einer Teileigentumseinheit im „Ärztehaus“ zu Wohnzwecken

Der Bundesgerichtshof (V ZR 307/16) hatte am 23.3.2018 zu entscheiden, ob die Nutzung einer Teileigentums-einheit in einem „Ärztehaus“ zu Wohnzwecken erlaubt ist. In einem Fall aus der Praxis diente nach einer Teilungserklärung ein aus sieben Einheiten bestehendes Gebäude „zur beruflichen und gewerblichen Nutzung“. Die Einheiten dürfen „ausdrücklich beruflich oder gewerblich, insbesondere auch als Apotheke oder Arztpraxis genutzt werden“. Nach der Aufteilung befan-den sich sechs Arztpraxen und eine Apotheke in dem Haus. Aktuell wurden nur noch drei Ein-heiten als Arztpraxen genutzt. Ein Teileigentümer teilte seine Einheit auf, baute sie um und ver-mietete beide Teile als Wohnraum.

Im Ausgangspunkt steht den übrigen Eigentümern ein Unterlassungsanspruch zu, weil die be-troffene Einheit nach der Gemeinschaftsordnung nicht als Privatwohnung, sondern nur für be-rufliche und gewerbliche Zwecke genutzt werden darf. Zwar kann sich eine nach dem vereinbar-ten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrach-tungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung.

Das ist aber bei der Nutzung zu Wohnzwecken jedenfalls dann nicht anzunehmen, wenn sich die Einheit – wie hier – in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienen-den Gebäude befindet. Die Wohnnutzung in einem solchen Gebäude ist bei typisierender Be-trachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil sie mit typi-schen Wohnimmissionen (wie Küchengerüchen, Freizeit- und Kinderlärm oder Musik) sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums (etwa im Flur herumstehenden Gegen-ständen) einhergeht und zu anderen Zeiten – nämlich ganztägig und auch am Wochenende – erfolgt.